Domande e Risposte sui Superbonus e sulla Cessione del credito

Il termine Superbonus fa riferimento al potenziamento delle detrazioni fiscali già esistenti per la riqualificazione energetica degli edifici (Ecobonus), per la loro messa in sicurezza sismica (Sismabonus) e per l’istallazione di impianti fotovoltaici (Bonus Edilizia).

In dettaglio, il Superbonus consiste nell’innalzamento sino al 110% delle percentuali di detrazione già previste, al ricorrere di alcune condizioni.

Il Superbonus è stato introdotto dall’art. 119 del DL 34/2020 (il cosiddetto Decreto Rilancio) emanato dal Governo a sostegno dell’economia a seguito dell’emergenza epidemiologica dovuta al Coronavirus e approvato definitivamente con la legge 77/2020.

 

Sull’argomento è intervenuta la legge di Bilancio 2021 (Legge n. 178/2020), che ha introdotto diverse novità nella disciplina della detrazione potenziata.

Tra le spese agevolabili rientrano – oltre al costo dei lavori – anche quelle sostenute per il rilascio di attestazioni, asseverazioni, nonché del visto di conformità, ove richiesti, oltre a quelle per progettazione e direzione lavori.

Oltre al potenziamento delle detrazioni esistenti, la normativa prevede anche il rafforzamento degli strumenti della cessione del credito e dello sconto in fattura, introdotti dal Decreto Rilancio (cfr. l’art.121) per gli anni 2020, 2021 e prorogati per il 2022 dalla legge di Bilancio 2021 (Legge n. 178/2020).

È possibile usufruire dei Superbonus per le spese sostenute a partire dal 1° luglio 2020 sino al 30 giugno 2022, a prescindere dalla data di stipula del contratto e dell’inizio dei lavori, con possibilità, per i condomini, di estensione sino al 31 dicembre 2022 nella sola ipotesi in cui al 30 giugno 2022 sia stato realizzato almeno il 60% dell’intervento.

Solo per gli Istituti autonomi case popolari (IACP) comunque denominati, nonché per gli enti aventi le stesse finalità, sono agevolabili le spese sostenute sino al 31 dicembre 2022 in caso di Ecobonus (se al 31 dicembre 2022 sono stati avviati lavori e realizzati per almeno il 60% i bonus potenziati di applicano sino al 30 giugno 2023). Tale estensione temporale opera anche in caso di interventi eseguiti su edifici condominiali nei quali la prevalenza della proprietà (da calcolare in base alla ripartizione millesimale) sia riferibile ai citati Istituti o agli Enti ad essi assimilati.

Tutti i bonus al 110% sono ripartiti in 5 quote annuali. Tuttavia, per le spese sostenute nel 2022, i bonus sono ripartiti in 4 quote annuali.

La detrazione può essere utilizzata, direttamente, in dichiarazione dei redditi a scomputo delle imposte suddividendo il beneficio in 5 o quattro quote annuali. Ma è anche possibile optare:

  • per la cessione di un credito d’imposta di pari ammontare, con facoltà di successiva cessione ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari;
  • per il cd. “sconto sul corrispettivo, o sconto in fattura, ovvero per ricevere dal fornitore degli interventi uno sconto sul corrispettivo per un importo che, al massimo, può esser pari al corrispettivo stesso, e che il fornitore recupererà ricevendo un credito di imposta di importo pari alla detrazione spettante, cedibile ad altri soggetti inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari.

Anche i soggetti – cosiddetti incapienti – che non denunciano redditi in Italia, o che hanno redditi ai quali corrisponde una tassazione inferiore all’importo delle detrazioni fiscali derivanti dai superbonus, possono usufruire dei superbonus a condizione che optino per la cessione del credito ad altri soggetti.

  • i condomini (art. 1123 e ss. CC);
  • le persone fisiche non esercenti attività di impresa arti o professioni con riferimento a interi fabbricati con al massimo 4 unità distintamente accatastate appartenenti ad un unico proprietario o in comproprietà (per interventi trainati non più di due in caso di Ecobonus potenziato al 110%);
  • le persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni relativamente ad interventi su singole unità immobiliari a destinazione residenziale (non più di due in caso di Ecobonus potenziato al 110%);
  • gli Istituti autonomi case popolari (IACP) comunque denominati, nonché gli enti aventi le stesse finalità sociali dei predetti Istituti, per interventi realizzati su immobili di loro proprietà, ovvero gestiti per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica per le spese sostenute sino al 31.12.22 in caso di Ecobonus (se al 31 dicembre 2022 sono stati avviati lavori e realizzati per almeno il 60% i bonus potenziati di applicano sino al 30 giugno 2023);
  • le cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci;
  • il terzo settore (organizzazioni non lucrative di attività sociale, organizzazioni di volontariato, associazioni di promozione sociale);
  • le associazioni e società sportive dilettantistiche limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi;
  • le Imprese, con riferimento agli interventi sulle parti comuni di unità immobiliari possedute o detenute all’interno di condomini;

Nel caso di condomini a prevalente destinazione residenziale (ovvero con superficie complessiva delle unità immobiliari residenziali superiore al 50%), l’impresa che sostiene le spese per interventi sulle parti comuni può essere ammessa alla detrazione con riferimento a tutte le unità immobiliari possedute, a prescindere dalla destinazione residenziale o non residenziali;

Nel caso di condomini non a prevalente destinazione residenziale (ovvero con superficie complessiva delle unità immobiliari residenziali inferiore al 50%), l’impresa che sostiene le spese può essere ammessa alla detrazione solo con riferimento alle unità immobiliari possedute aventi destinazione residenziale;

  • Può fruire del Superbonus non solo il proprietario, ma anche il titolare di un diritto reale di godimento sull’immobile (usufrutto, uso, abitazione, o superficie), e il detentore dell’immobile in qualità di locatario o comodatario, con un regolare contratto ed autorizzato a sostenere le spese agevolate;
  • Rientrano tra i soggetti beneficiari anche i familiari e i conviventi di fatto del possessore o detentore purché conviventi al momento dell’avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese relative ad un immobile, anche diverso dall’abitazione principale, in cui possa esplicarsi la convivenza;
  • Se è stato stipulato un preliminare di vendita regolarmente registrato ha diritto alla detrazione anche il futuro acquirente.

I Bonus potenziati al 110% si applicano per interventi effettuati su:

  • parti comuni di edifici residenziali in condominio;
  • parti comuni di edifici residenziali composti da massimo 4 unità e interamente posseduti da persona fisica non esercente attività di impresa, arti o professione, in proprietà esclusiva o in comproprietà con altre persone fisiche;
  • edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze;

un “edificio unifamiliare” è un’unica unità immobiliare di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, con uno o più accessi autonomi dall’esterno, destinata all’abitazione di un singolo nucleo familiare.

un’unità si considera funzionalmente indipendente quando è dotata di almeno tre dei seguenti impianti in forma esclusiva: gas, luce, acqua, riscaldamento.

l’accesso autonomo dall’esterno deve essere indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva.

  • I Superbonus al 110% spettano anche per interventi realizzati su singole unità residenziali che, sebbene site in edifici plurifamiliari, sono “funzionalmente indipendenti” e con “accesso autonomo dall’esterno”.

Tali due requisiti, quindi, devono essere entrambi presenti al fine di individuare le unità immobiliari site in edifici plurifamiliari.

In particolare, l’unità immobiliare si considera “funzionalmente indipendente” in presenza di almeno tre dei seguenti impianti in forma esclusiva: gas, luce, acqua, riscaldamento. L’accesso autonomo viene definito come accesso indipendente chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino anche di proprietà non esclusiva.

L’edificio plurifamiliare può essere costituito in condominio, ma le singole unità immobiliari dotate di accesso autonomo fruiscono del Superbonus autonomamente, indipendentemente dalla circostanza che le stesse ne facciano parte.

  • singole unità immobiliari residenziali situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno e relative pertinenze;
  • singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze possedute da persone fisiche al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa, arti o professioni, all’interno di edifici in condominio.
  • Ai soli fini dell’Ecobonus al 110% per i lavori eseguiti all’interno delle singole unità (non anche per il Sismabonus potenziato), vengono agevolate al massimo 2 unità immobiliari possedute dalla stessa persona fisica (ferme restando le detrazioni spettanti per le parti comuni degli edifici).

Tale limitazione opera anche nel caso che la persona fisica possieda interamente l’edificio composto al massimo di 4 unità.

  • Sono escluse le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 salvo, per quanto riguarda le A9 – castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici – quelle aperte al pubblico3.

I possessori o detentori delle unità immobiliari cosiddette di lusso nella categoria catastale A/1, poste all’interno di un condominio possono, però, fruire della detrazione per le spese sostenute per interventi realizzati sulle parti comuni dell’edificio in condominio4.

I Superbonus al 110% sono riconosciuti per tre categorie di interventi principali: l’isolamento termico delle superfici, la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale (interventi già agevolati con l’Ecobonus ordinario) e la messa in sicurezza sismica (interventi già agevolati con il Sismabonus ordinario) da effettuarsi su condomini, edifici unifamiliari o unità immobiliari site in edifici plurifamiliari.

Queste tipologie di interventi, detti “trainanti”, se effettuati a determinate condizioni, consentono al beneficiario di detrarre le relative spese sostenute nella più alta percentuale del 110% (ove non si opti per lo sconto in fattura o la cessione del credito).

Allo stesso tempo, i suddetti interventi “trainanti” consentono di estendere la maggior aliquota del 110% e la ripartizione della detrazione in 5 anni7 anche ad ulteriori lavori, che però devono essere effettuati contestualmente ai primi e per questo sono detti “trainati”.

Sono interventi “trainati”:

  • tutti gli interventi da Ecobonus previsti dall’art. 14 DL 63/2013, diversi da quelli “trainanti” ed effettuati contestualmente ad essi;
  • gli interventi per la rimozione delle barriere architettoniche, 16-bis, co.1, lett. e) DPR 917/1986, anche se realizzati a favore di persone over 65, purché effettuati congiuntamente all’isolamento termico dell’involucro e alla sostituzione degli impianti di climatizzazione;
  • l’installazione di infrastrutture di ricarica di veicoli elettrici se effettuati contestualmente all’isolamento termico dell’involucro e alla sostituzione degli impianti di climatizzazione;
  • l’installazione di impianti fotovoltaici con contestuale o successiva installazione di sistemi di accumulo se effettuati contestualmente all’isolamento termico dell’involucro, alla sostituzione degli impianti di climatizzazione o ai lavori di messa in sicurezza sismica.

Gli interventi “trainati” non fruiscono di per sé del potenziamento, ma se ne giovano solo in quanto effettuati congiuntamente ai “trainanti”, cioè se le relative spese sono sostenute tra la data di inizio e la data di fine dei lavori “trainanti”.

Se l’edificio è sottoposto ad almeno uno dei vincoli del «Codice dei beni culturali e del paesaggio», o se gli interventi “trainanti” sono vietati da regolamenti edilizi, urbanistici e ambientali, l’Ecobonus al 110% si applica a tutti gli interventi di risparmio energetico cd. “trainati”, anche in assenza degli interventi “trainanti”, fermo restando il rispetto dei requisiti minimi e il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio o delle unità immobiliari, o in caso di impossibilità, il conseguimento della classe energetica più alta.

La verifica circa il miglioramento della classe energetica va effettuato:

  • considerando l’intero edificio, qualora gli interventi trainati siano eseguiti su tutte le unità che lo compongono,
  • con riferimento alla singola unità immobiliare, se gli interventi trainati siano realizzati solo su alcune unità che compongono l’edificio. In questa ipotesi, l’asseverazione va predisposta utilizzando la procedura prevista per le unità funzionalmente indipendenti.

In linea generale, tra gli interventi agevolati, è ammessa anche l’installazione del cappotto termico interno nel rispetto di tutti i requisiti previsti nella norma.

Purché l’installazione venga eseguita congiuntamente ad uno degli interventi di risparmio energetico o messa in sicurezza antisismica potenziati al 110%.

L’installazione è agevolata anche se eseguita sulle strutture pertinenziali degli edifici.

In sostanza, la detrazione potenziata al 110% spetta anche per l’installazione di impianti solari fotovoltaici e accumulatori ad essi integrati connessi alla rete elettrica, fino ad un tetto massimo di spesa pari a 48.000 riferito all’intero edificio, e comunque nel limite di spesa di 2.400 euro per ogni kWh di potenza nominale dell’impianto solare fotovoltaico (ridotto a 1.600 euro in caso di interventi di ristrutturazione edilizia, nuova costruzione o ristrutturazione urbanistica).

La detrazione è subordinata alla cessione in favore del GSE dell’energia non autoconsumata in sito ovvero non condivisa per l’autoconsumo e non è cumulabile con altri incentivi pubblici e altre forme di agevolazione di qualsiasi natura previste dalla normativa europea, nazionale e regionale.

Purché l’installazione venga eseguita congiuntamente ad uno degli interventi di risparmio energetico agevolati con l’Ecobonus potenziato al 110%.

Tale intervento, spetta entro i seguenti limiti di spesa:

– 2.000 euro per gli edifici unifamiliari o singole unità indipendenti in edifici plurifamiliari;

– 1.500 euro per edifici plurifamiliari o condomini per un massimo di 8 colonnine;

– 1.200 euro per edifici plurifamiliari o condomini per un numero di colonnine superiore a 8.

I limiti valgono per una sola colonnina ad unità immobiliare.

Gli interventi per la rimozione delle barriere architettoniche, art. 16-bis, co.1, lett. e) DPR 917/1986 – ad esempio installazione ascensore ove non presente – se realizzati a favore di persone con disabilità o di persone over 65, sono agevolati con la percentuale del 110%, purché effettuati congiuntamente agli interventi trainanti di isolamento termico dell’involucro e di sostituzione degli impianti di climatizzazione.

Per ciascuna delle categorie di lavori previste per l’accesso ai superbonus e descritte in precedenza, la normativa fissa i limiti di spesa entro i quali è ammessa la detrazione fiscale del 110%.

I limiti di spesa di ogni categoria di lavori ammessi ai superbonus si sommano per determinare la detrazione fiscale complessiva.

La congruità dei prezzi che compongono l’importo dei lavori deve essere asseverata dal Tecnico, con riferimento al prezziario ammesso dalla normativa.

La citata normativa sui superbonus indica i riferimenti normativi e le procedure di calcolo dei valori massimi dei compensi professionali per le attività connesse con i lavori ammessi ai superbonus.

La cessione del credito è un atto attraverso il quale il soggetto che ha acquisito il diritto alle detrazioni fiscali corrispondenti ai superbonus, conseguenti ai lavori di ristrutturazioni di immobili, cede questo credito fiscale ad un altro soggetto tra quelli individuati dalla normativa.

Se il credito viene ceduto all’Impresa esecutrice dei lavori, o ad un fornitore, questi pratica uno sconto sulle fatture emesse nei confronti del soggetto cedente ed ha poi facoltà di cedere ulteriormente il credito. Lo sconto in fattura corrisponde all’importo del credito ceduto (110% dell’importo dei lavori e delle altre spese ammesse al superbonus), detratto il costo della cessione del credito; lo sconto, quindi, risulta sempre inferiore al credito ceduto.

Il costo della cessione del credito corrisponde agli oneri finanziari connessi con l’utilizzo del credito fiscale stesso in un periodo di 5 anni.

Se i lavori di ristrutturazione vengono effettuati da un General Contractor, questi acquisisce il credito del Committente (110% dell’importo dei lavori e delle altre spese ammesse al superbonus) e assume su di se gli oneri per l’utilizzo del credito nei successivi cinque anni, o per la successiva cessione a terzi.

Se il credito viene ceduto ad una Banca, o ad un altro intermediario finanziario, questi acquisisce il credito del cedente e paga – sulla base di un finanziamento concesso all’Impresa esecutrice – erogando, ad ogni stato di avanzamento dei lavori, all’Impresa stessa e al cedente, rispettivamente, l’importo dei lavori e l’importo corrispondente alle altre spese, sostenute dal cedente. Anche in questo caso, l’importo complessivo del pagamento operato dalla Banca è pari all’importo del credito ceduto (110% dell’importo dei lavori e delle altre spese ammesse al superbonus), detratto il costo della cessione del credito; il pagamento della Banca, quindi, risulta sempre inferiore al credito ceduto.

Il potenziamento delle detrazioni fiscali al 110% è stato introdotto dal legislatore proprio per compensare il costo della cessione del credito.

Usualmente, le Banche che acquisiscono il credito ceduto (110% delle spese ammesse), trattengono mediamente il 9% per l’acquisto del credito, oltre ad una percentuale media tra il 2 e il 3 % a compenso delle attività istruttorie della pratica di finanziamento all’Impresa, svolte dagli Advisor di cui ogni Istituto di Credito si è dotato per questo tipo di operazioni.

Il cedente riceve quindi un pagamento che corrisponde a circa il 98 – 99 delle spese sostenute.

La procedura prevista per la cessione del credito prevede che il cedente comunichi all’Agenzia delle Entrate l’esercizio di questa opzione per il tramite di un intermediario abilitato, il quale rilascia anche il visto di conformità richiesto dalla normativa superbonus. Questa attività professionale rientra tra quelle svolte dal Consulente (o dal General Contractor, se presente) ed il cui costo è ammesso ai superbonus 110%.

La normativa sui superbonus demanda all’Agenzia delle Entrate (rispetto delle norme applicabili) ed all’ENEA (per gli aspetti tecnici ed il rispetto dei requisiti previsti dalle normative di riferimento) i controlli sulla completezza e correttezza delle operazioni e dei dossier presentati.

CONTATTACI

We're not around right now. But you can send us an email and we'll get back to you, asap.

Sending

©2021 Aletheia Store. Powered by Mediaera

Accedi con le tue credenziali

or    

Hai dimenticato le tue credenziali?